Caro Avvocato,

la Sua rubrica legale affronta una grande varietà di questioni giuridiche che interessano gli svizzeri in Italia e la leggo sempre con piacere.

Ho notato però che da un po’ di tempo non si è più occupato di scrivere sulla questione dell’acquisto di immobili in Italia da parte di nostri concittadini. Ma io ricordo che in passato vi erano dei limiti per noi svizzeri.

Forse che questo silenzio significa che tutti gli ostacoli sono stati rimossi? Sarebbe sacrosanto, perché non si capisce perché un diritto alla proprietà di una casa deve essere negato.

Mi interesserebbe la Sua opinione, anche perché sto pensando a mia volta di acquistare una proprietà confinante ma non vorrei fare un errore di cui poi dovermi pentire.

Grazie se potrà chiarirmi quanto sopra e la ringrazio per quanto fa per noi con questa Sua paginetta.

(I.B. – Provincia di Cuneo)

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Caro Lettore,

i complimenti ed i ringraziamenti sono sempre graditi e, dunque, grazie mille per i Suoi apprezzamenti, che estendo con piacere a tutti coloro che con costante impegno lavorano gratuitamente per consentirci di “uscire” ogni mese (e ora un mese in meno).

A voi Lettori, la preghiera di continuare a contribuire alla nostra Gazzetta Svizzera se, come leggo spesso, tanto gradita.

Ma vengo subito alla Sua domanda, perché il mio silenzio sul tema degli acquisti immobiliari ha significato esattamente opposto a quello che suppone Lei. Infatti, in realtà, non è cambiato nulla e la questione è tuttora aperta, anche se – va detto subito – il problema non riguarda gli svizzeri che, come Lei, sono residenti in Italia ma solo quelli residenti nella Confederazione (o comunque all’estero).

La disciplina svizzera

In Svizzera la Legge federale sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero del 16.12.1983 (LAFE) è tuttora in vigore.

Essa, in generale, limita l’acquisto di immobili in Svizzera, ovvero li sottopone ad un obbligo di autorizzazione dell’autorità cantonale, indipendentemente dal titolo (compravendita, permuta, donazione, trasferimenti di quote societarie, ecc.).

Sottostanno a questa disciplina (art. 5 LAFE) tutti gli stranieri domiciliati in Svizzera, ma che non sono cittadini di uno Stato dell’Unione Europea o membro dell’Associazione Europea di Libero Scambio (AELS/EFTA), e cioè Norvegia, Liechtenstein e Islanda, e che sono privi di un permesso di domicilio “C” valido.

Oltre alle persone fisiche, la legge si applica anche a persone giuridiche e senza personalità giuridica ma con patrimoni (società anonime, associazioni, fondazioni, ecc.) e persino ai trust o agli acquisti a mezzo di fiduciario.

Sono viceversa esclusi da tali vincoli gli svizzeri e coloro che posseggono la doppia nazionalità domiciliati in Svizzera o all’estero, i cittadini UE o AELS effettivamente domiciliati in Svizzera (con permesso di dimora “B”, o di domicilio “C”, o anche di breve durata “L”), gli stranieri di altri Stati in possesso di permesso di domicilio “C”, e il frontaliere con permesso “G” per l’abitazione nel luogo di lavoro.

Mentre di regola (art. 2 LAFE) l’acquisto di un’abitazione “principale” – cioè la “prima casa” in Italia ove uno risiede – non pone problemi (così come quello di fondi ad uso commerciale), diverso è il caso dell’abitazione “secondaria” per il quale vige il regime delle autorizzazioni.

In particolare, per le abitazioni di vacanza (art. 9 e 10 LAFE), di regola non è consentito l’acquisto di immobili superiori a 200m² (come superficie abitabile netta) ma conteggiati secondo criteri specifici e con alcune integrazioni, e con superficie del terreno maggiore di 1’000m².

Nella prassi sono possibili alcuni margini di tolleranza, e da parte di alcuni Cantoni anche casi di autorizzazioni eccezionali di abitazioni secondarie in luoghi in cui la persona fisica ha rapporti strettissimi a degni di protezione (art. 9 LAFE) per consentire la regolare tutela di interessi prevalentemente economici, scientifici o culturali.

Il negozio giuridico in violazione della legge è nullo e eventuali dichiarazioni false, inesatte, incomplete sono perseguibili penalmente (artt. 28 – 31 LAFE).

I singoli Cantoni a vocazione turistica (quasi tutti…) hanno previsto anche dei contingenti massimi annuali, e possono prevedere persino blocchi totali o l’acquisto solo di abitazioni già di proprietà di stranieri (art. 13 LAFE).

La disciplina italiana

A fronte di questa disciplina rigorosa, l’Italia non ha potuto che applicare specularmente lo stesso metro di giudizio.

Ciò in forza della condizione di reciprocità prevista dall’art. 16 delle Preleggi al Codice Civile del 1942 che regola molti aspetti del diritto internazionale, compreso questo, e che sancisce che “Lo straniero è ammesso a godere dei diritti civili attribuiti al cittadino a condizione di reciprocità e salve le disposizioni contenute in leggi speciali”.

La norma è stata ritenuta compatibile con la nostra Costituzione e derogabile solo per i diritti fondamentali (libertà, domicilio, ecc.) dalla Corte Costituzionale con Sentenza n. 120/1967 e Sentenza n. 11/1968, e altrimenti in alcun modo in contrasto con gli articoli 3 (uguaglianza), 10 (adeguamento al diritto internazionale e condizione dello straniero) e 24 (tutela giurisdizionale dei diritti).

Essa, peraltro, è mitigata in vari casi previsti da numerose leggi: per gli stranieri residenti in Italia con permesso di soggiorno (D.Lgs. n. 286/1998), per i rifugiati (Convenzione di Ginevra del 1951), per gli apolidi (Convenzione di New York del 1954), per i doppi cittadini UE e per i loro familiari anche extra-comunitari (D.Lgs. n. 30/2007).

Conseguentemente, del tutto legittimamente lo Stato italiano può negare l’acquisto di un immobile in Italia da parte di un cittadino svizzero non residente (ancorché la Svizzera sia membro dell’AELS/EFTA), e quindi di una seconda casa di vacanze, se non alle stesse condizioni di un cittadino italiano in Svizzera – e dunque consentirlo limitatamente a superfici di 200m² per l’abitazione e di 1’000 m² per il terreno.

Più complessa risulta, invece, la questione dell’esame e della valutazione dei casi eccezionali o dei margini di tolleranza in Svizzera, in assenza di riferimenti codificati che consentano un effettivo raffronto da parte italiana, che non conosce un regime così restrittivo come quello elvetico ma, naturalmente, è possibile una certa elasticità.

*Per quanto riguarda la Sua specifica situazione, non vedo problemi sotto questo profilo – salvo che Lei sia residente fuori dall’Italia, perché in tale ipotesi si tratterebbe di capire di che tipologia è la proprietà confinante, di quali dimensioni rispetto alla Sua e quale uso se ne farebbe per poter rispondere correttamente.

Al di là di questo, caro Lettore, di più non posso dire e sono dispiaciuto di doverla deludere perché il vincolo agli acquisti in Italia per gli svizzeri non residenti è immutato e tuttora considerato legittimo.

Un cordiale saluto a Lei ed a tutti i nostri generosi (speriamo sempre) Lettori.

Avv. Markus Wiget

Gentile signor Engeler

Mio marito (66 anni), con doppia cittadinanza italo-svizzera, ed io (62 anni), cittadina svizzera, residenti in Svizzera, vorremmo smettere di lavorare alla fine del 2024 e trasferire il nostro luogo di residenza in Alto Adige l'anno prossimo, dove mio marito ha ancora molti parenti. Siamo entrambi lavoratori autonomi – io ho ancora un piccolo capitale nel 2° pilastro, dato che sono proprietaria di una società a responsabilità limitata dal 2019. Probabilmente ritirerei il capitale al momento di emigrare e intendiamo affittare o acquistare un immobile.

Ho letto alcuni dei vostri articoli e risposte a domande sul cambio di residenza dei pensionati dalla Svizzera all'Italia e ho già imparato molto. Le vostre risposte sono informative e di facile comprensione. Tuttavia, per quanto ne so, sono stati scritti alcuni anni fa e vorrei quindi chiedervi risposte aggiornate alle mie domande:

1. Le pensioni svizzere trasferite su un conto italiano sono tassate con una ritenuta del 5% e non sono più imponibili in Italia. È ancora così?
2. Il reddito dei beni in conti Svizzera è tassabile secondo la legge fiscale italiana?
3. Ha senso trasferire i beni svizzeri in Italia?
4. Possediamo ancora un appartamento per le vacanze in Spagna. Qual è la situazione qui per quanto riguarda l'imposta sul patrimonio?
5. Io dispongo di un patrimonio di una certa importanza. Vorrei evitare che questo passi ai figli di mio marito di un precedente matrimonio.

Grazie per la risposta.
B.R., Svizzera

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Gentile lettrice,
Prima di rispondere alle vostre domande, vorrei precisare che le nostre informazioni hanno lo scopo di aiutarvi a orientarvi in Italia e di fornire informazioni altrimenti difficilmente reperibili. In materia di diritto fiscale o successorio possiamo fornire solo informazioni di base che devono poi essere verificate e calcolate da esperti. Questo è particolarmente vero per voi che disponete di un patrimonio importante e due nazionalità diverse. È quindi indispensabile, prima di decidere, avvalersi di consulenti fiscali ma altrettanto in materia ereditaria esperti nelle leggi sia svizzere che italiane. Una decisione sbagliata potrebbe avere conseguenze molto spiacevoli.

Principio fiscale: dal momento in cui prendete la residenza in Italia, non siete più soggetti alla fiscalità svizzera, ma a quella in Italia. Solo gli immobili sono imponibili sia nel Paese in cui si trovano che italiana.

1. Le pensioni del 1° pilastro AVS e del 2° pilastro erogate da datori di lavoro privati sono tassate in Italia al 5%. Se il pagamento dall’AVS viene effettuato su un conto bancario italiano del beneficiario della pensione, il 5% viene dedotto automaticamente; per le pensioni del 2° pilastro, la banca beneficiaria in Italia deve essere istruita in anticipo (cfr. Gazzetta Svizzera, giugno 2021, pagina 10 - su www.gazzettasvizzera.org/edizioni/2021). Se il pagamento viene gestito in questo modo, queste pensioni non devono più essere dichiarate nella dichiarazione dei redditi - una semplificazione.

2. In Italia, gli obblighi di dichiarazione dei beni all'estero sono i seguenti:

- Immobili, fabbricati o terreni: sono soggetti all'IVIE, l'imposta sugli immobili all'estero, per qualsiasi valore. Attualmente ammonta all'1,06% del valore dell'immobile e non è dovuta se l’importo dell’imposta non supera 200 euro.

- Conti bancari, titoli e tutti gli altri beni: devono essere dichiarati come IVAFE a meno che il loro valore medio annuo sia inferiore a 5’000 euro. Ogni conto bancario è soggetto a un'imposta di 34,20 euro, tutti gli altri beni a un'imposta patrimoniale dello 0,2% e a un'imposta sul reddito del 26% sia sugli interessi che sulle plusvalenze.

Per entrambe le imposte, le tasse pagate in Svizzera possono in linea di principio essere dedotte, ma solo fino al valore dell'imposta italiana.

- La sezione RW della dichiarazione dei redditi (monitoraggio delle attività all'estero) deve essere sempre compilata se si dichiarano una o entrambe le imposte di cui sopra. Nel caso in cui gli investimenti non abbiano generato alcun reddito nell'anno fiscale, la sezione RW va compilata solo se il loro valore nominale ha superato il valore massimo complessivo nel corso del periodo d’imposta.

3. Se abbia senso trasferire i beni in Italia è una questione discrezionale. Da un lato, si dice che il patrimonio dovrebbe essere trasferito nella valuta in cui si trascorrerà la vecchiaia. D'altra parte, il franco svizzero ha sempre avuto la tendenza ad apprezzarsi e un investimento in euro continuerà probabilmente a perdere valore nel prossimo futuro. Personalmente, tendo a lasciare in Svizzera i patrimoni superiori a 100’000 franchi. Per importi inferiori, le spese bancarie in Svizzera e le complicazioni fiscali in Italia non valgano la pena. Tuttavia, questa è la mia opinione personale. Un aspetto da considerare è il costo totale delle commissioni e delle imposte di una soluzione rispetto all'altra. Consulterei un consulente esperto in entrambi i sistemi. Ad esempio, il VZ Vermögenszentrum. Consiglio di compilare la pagina di contatto del VZ online con una breve descrizione del vostro problema e valutare da una prima consultazione – gratuita – se la persona è competente. Se il VZ non vi convince, cercate qualcun altro in Svizzera. Eventualmente posso consigliarvi qualcuno a Milano. Infine dovrete tener presente che non tutte le banche svizzera accettano clienti residenti all’estero e che le loro spese sono molto più alte di quelle applicate ai clienti nazionali - e molto diverse tra loro.

4. Vedi punto 2.

5. Diritto di successione

Nel vostro caso credo sia assolutamente necessario consultare uno specialista esperto in entrambe le leggi sulla successione.

Se vostro marito ha acquisito anche la cittadinanza svizzera, egli può scegliere la legge svizzera (ad esempio, facendo testamento) per regolare la sua successione. In tal caso sarà la legge svizzera che si applicherà alla sua successione, e non quella italiana, anche nel caso in cui egli si fosse trasferito in Italia prima di morire. Questa libertà di scelta è sancita dal Reg UE n.650/2012, che nel caso di specie è applicabile in virtù della sua nazionalità UE. E sempre in base a questo Regolamento UE, può essere scelta anche una legge successoria non UE, come quella svizzera.

• Se invece Suo marito possedesse la sola cittadinanza italiana, egli rischierebbe di veder applicata alla sua successione la legge italiana anche se rimanesse domiciliato in Svizzera. Sarebbe dunque raccomandabile anche in tal caso la scelta della legge svizzera nel suo testamento, scelta che sarà valida in base alle norme di diritto internazionale privato sia svizzere che italiane.

Nel vostro caso, prenderei in considerazione anche altre opzioni: affittate o acquistate una proprietà in Alto Adige, tenete un appartamento in Svizzera e rimanete in Italia solo per un massimo di 180 giorni all'anno (conservate le ricevute dei negozi e le bollette dell'energia per 10 anni in modo da poterlo dimostrare se necessario). Oppure, se suo marito ha un patrimonio modesto e preferisce farlo, potrebbe prendere la residenza in Italia e lei potrebbe stare con lui per un massimo di 180 giorni all'anno. Questa scelta comporta un certo rischio di presunzione fiscale al quale si dovrà opporre con sufficiente documentazione.

Infine, ci sono altri piccoli aspetti da tenere in considerazione, ad es:

- Se vi registrate in Alto Adige e non percepite una pensione italiana, non potete iscrivervi direttamente all'ASL, l'assicurazione sanitaria italiana, se non a pagamento, e con copertura nel solo territorio italiano. È necessario fornire un documento che attesti l'esistenza di un'assicurazione sanitaria. In questo caso, le consigliamo di stipulare una polizza con una compagnia di assicurazione sanitaria svizzera che offra copertura all'estero prima di lasciare il Paese. Dopo aver stipulato la polizza, dovrà richiedere il modulo S1 alla Lamal di Soletta. Questo le consentirà di iscriversi alla ASL locale e di ricevere cure sia in loco che in Svizzera. Le tariffe sono molto diverse, anche se le prestazioni sono sostanzialmente le stesse; potete trovare le compagnie di assicurazione sanitaria e le tariffe per l'Italia a pagina 41 del Gesamtbericht_eu.pdf (admin.ch).

Cordiali saluti.

Robert Engeler
avv. Andrea Pogliani