Vendita di un immobile in Svizzera. Come trasferire il prezzo in Italia?

È sempre utile documentare eventuali differenze

Gentile Avvocato Wiget,
sono svizzera, residente in Italia da oltre 20 anni, e avrei bisogno di una consulenza tramite la Gazzetta Svizzera.
La questione mi sembra tutto sommato semplice ma mi dirà lei. Provo a riassumerla: circa 10 anni fa mia mamma, svizzera anche lei, è mancata improvvisamente ed io e mia sorella abbiamo ereditato un paio di appartamenti in Svizzera nella casa dove viveva la mamma.
Non avevamo mai dichiarato nulla, anche perché mia sorella era (ed è tuttora) residente in Svizzera e noi eravamo legate da una “Erbengemeinschaft”, che poi si è sciolta.
Nella divisione dell’eredità infatti mia sorella ed io ci siamo divise gli appartamenti ed io ho ricevuto anche un piccolo conguaglio in denaro che ho versato su di un conto acceso appositamente ed intestato a me e con delega anche a mio marito.
Leggendo i suoi articoli, e consigliata anche in tal senso, mi sono avvalsa a suo tempo della Voluntary Disclosure prima versione, regolarizzando la mia situazione e da allora tutto viene puntualmente dichiarato nel quadro RW delle mie dichiarazioni dei redditi.
Più recentemente ho venduto la casa in Svizzera che mi era stata assegnata nella divisione ereditaria, e vorrei ora sapere come posso far arrivare i soldi in Italia. Occorre che io faccia una dichiarazione particolare? Devo fare un bonifico? Devo in tal caso indicare un ‘oggetto’ specifico nel bonifico? Devo pagare delle tasse?
Ero già stata cliente dell’Avv. Ugo Guidi tanto tempo fa e la ringrazio per aver preso il testimone della rubrica legale ed aver continuato questo per noi così prezioso servizio informativo sulla Gazzetta Svizzera.
Grazie per un gentile riscontro e cordiali saluti.
P.S. (Prov. di Padova)

Risposta
Gentile Lettrice,
intanto grazie a Lei per il suo apprezzamento del nostro impegno a favore della Gazzetta Svizzera ma soprattutto perché dalla Sua stessa lettera si evince come il nostro servizio sia stato utile a Lei – così come spero anche a tanti altri compatrioti e Lettori – per regolarizzare la propria posizione fiscale per tempo e senza gravi danni.
Il numero di lettere e richieste che riceviamo è la miglior riprova che la nostra rubrica legale serve molto, e questo rappresenta per noi motivo di grande soddisfazione e di stimolo a fare sempre meglio e di più. Purtroppo la Gazzetta Svizzera, come ben sapete, esce solo 11 volte all’anno e dunque ci dobbiamo scusare con tutti quei Lettori che inoltrano le loro missive sperando in risposte rapide ma ai quali purtroppo non possiamo dare pronto riscontro se non tramite questa rubrica e le sue cadenze di pubblicazione.
Naturalmente, chi invece non ha regolarizzato la Sua situazione rischia serie conseguenze ed a partire dal 1° gennaio 2018 ha cominciato a “sudare freddo…”. Da questa data infatti ha inizio il c.d. scambio automatico dei dati fiscali per il 2017 e gli anni a seguire.
Ma questa è un’altra storia. Veniamo ora ai Suoi quesiti senza divagare.
Va detto subito che le Sue preoccupazioni sono legittime. La Sua situazione non è affatto infrequente, e nella mia esperienza professionale mi sono capitate numerose vicende analoghe, se non proprio identiche.
Mi consenta dunque di separare le questioni riassumendo anche per i nostri Lettori “lo stato dell’arte”.

Gli immobili esteri
Come correttamente ci ricorda nella Sua lettera, vanno indicate chiaramente nel Quadro RW tutte le disponibilità all’estero, e quindi sia eventuali conti correnti, sia gli immobili in piena proprietà o ad altro titolo (esclusa la locazione).
La dichiarazione va fatta ai soli fini di “monitoraggio fiscale” ai sensi del famigerato D.L. n. 167/1990 e successive modifiche, che oramai tutti Voi che ci seguite conoscete, e senza che sia dovuto pagamento di tasse per il mero possesso di tali disponibilità.
In realtà, poi, ciò è solo parzialmente vero, perché l’Italia un modo per chiedere un “balzello” lo trova sempre, ed infatti molti ricorderanno l’IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili all’Estero) e l’IVAFE (Imposta sul Valore delle Attività Finanziarie all’Estero): due forme di tassazione c.d. “patrimoniale”.
E non è tutto, aggiungo.
Non sappiamo se l’immobile ereditato, prima della vendita era affittato. Se così fosse, gli affitti costituirebbero certo dei redditi da dichiarare e da tassare in capo alla proprietà.
È bene, dunque, ricordarsi anche di tale adempimento fiscale, perché nel caso gli affitti fossero poi stati pagati direttamente sul conto estero dichiarato, essi sarebbero anche facilmente verificabili dal Fisco proprio attraverso il Quadro RW.

Il conto corrente estero
Sempre con riferimento al conto corrente estero, da Lei intrattenuto, ricordiamo che tutti gli intestatari, ovvero gli intestatari ed i delegati o procuratori, sono tenuti a compilare il Quadro RW.
Sicuramente, Lei avrà già provveduto in tal senso e dunque il suggerimento Le apparirà superfluo, ma lo formulo per mero scrupolo.
Nella Sua lettera, infatti, Lei menziona espressamente la circostanza di una “delega” a Suo marito sul Suo conto estero – peraltro senza specificare l’anno in cui sarebbe stata conferita – mentre poco dopo invece sembra far riferimento solo alla regolarizzazione della Sua posizione personale, ed alla compilazione del Quadro RW delle Sue dichiarazioni dei redditi, mentre non vi è cenno a quelle di Suo marito.
Nel malaugurato – e non creduto – caso che la disponibilità del conto in forza della delega non fosse stata oggetto di menzione nella dichiarazione dei redditi di Suo marito, occorrerà vedere anche la data di conferimento della procura e la sua ampiezza.
Se infatti, ad esempio, essa fosse recente (intendendosi non anteriore al 2017) nessuna irregolarità si sarebbe verificata, e potrà essere indicata dal coniuge nella compilazione del prossimo Quadro RW, mentre se fosse del 2016 andava fatto il ravvedimento operoso entro la fine dello scorso anno.
Ma, come detto, essendo Lei una nostra assidua ed attenta lettrice, non dubito che il problema non si ponga.

Il ricavato della vendita
Per quanto riguarda la vendita dell’immobile, è innanzitutto indispensabile tenere e conservare in ogni caso l’atto notarile di vendita con cura, e possibilmente anche la documentazione della successione, anche se nel Suo caso essa è assai risalente e dunque non vi dovrebbero essere problemi in tal senso in caso di un controllo.
In secondo luogo, il trasferimento dell’importo dovrà assolutamente essere fatto a mezzo bonifico bancario come già da Lei intuito. E’ infatti consigliabile – e sempre per evitare complicazioni – che i flussi di denaro siano tracciabili. E, dunque, sul Suo conto estero risulterà l’incasso del prezzo di vendita, e successivamente vi sarà l’addebito con il bonifico dal Suo conto estero e l’accredito sul Suo conto italiano.

È anche importante tenere presente che, se non vi è coincidenza tra prezzo di vendita dichiarato e incasso effettivo, vi sia almeno prova documentale di tale differenza (giustificativi di spesa, fatture, ricevute per rimborsi o compensazioni).
Lo stesso vale nel caso l’importo trasferito sia inferiore a quello incassato, ad esempio perché sono state sostenute altre spese dopo la vendita o si sono regolati rapporti giuridici ed economici diversi in occasione o a seguito della vendita, e soprattutto poi se si chiude contestualmente il conto.
In tutti questi casi, meglio ancora sarebbe se le differenze risultassero da documento o atto avente data certa, in special modo laddove le discrasie fossero notevoli.
Infine, per il trasferimento vero e proprio non occorre nessuna dichiarazione particolare. Sarà sufficiente la causale del bonifico, nella quale andrà però senz’altro indicata una dicitura del tipo “giroconto prezzo vendita immobile ereditato”, ovvero se il ricavato è inferiore al prezzo della vendita, per il bonifico suggerirei la seguente dicitura “trasferimento netto prezzo vendita immobile ereditato”.
Risulterà così in maniera sintetica, chiara e trasparente la ragione dello spostamento patrimoniale e la sua entità, il che dovrebbe consentire di prevenire contestazioni dovuta ad eccessiva genericità.

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Con la sincera speranza di essere stato esaustivo e di effettivo aiuto a risolvere tutti i Suoi dubbi, saluto Lei e tutti i nostri Lettori molto cordialmente, augurando al contempo una buona e serena Pasqua.
Avvocato Markus W. Wiget