Limiti per gli svizzeri e condizione di reciprocità
Caro Avvocato,
la Sua rubrica legale affronta una grande varietà di questioni giuridiche che interessano gli svizzeri in Italia e la leggo sempre con piacere.
Ho notato però che da un po’ di tempo non si è più occupato di scrivere sulla questione dell’acquisto di immobili in Italia da parte di nostri concittadini. Ma io ricordo che in passato vi erano dei limiti per noi svizzeri.
Forse che questo silenzio significa che tutti gli ostacoli sono stati rimossi? Sarebbe sacrosanto, perché non si capisce perché un diritto alla proprietà di una casa deve essere negato.
Mi interesserebbe la Sua opinione, anche perché sto pensando a mia volta di acquistare una proprietà confinante ma non vorrei fare un errore di cui poi dovermi pentire.
Grazie se potrà chiarirmi quanto sopra e la ringrazio per quanto fa per noi con questa Sua paginetta.
(I.B. – Provincia di Cuneo)
Caro Lettore,
i complimenti ed i ringraziamenti sono sempre graditi e, dunque, grazie mille per i Suoi apprezzamenti, che estendo con piacere a tutti coloro che con costante impegno lavorano gratuitamente per consentirci di “uscire” ogni mese (e ora un mese in meno).
A voi Lettori, la preghiera di continuare a contribuire alla nostra Gazzetta Svizzera se, come leggo spesso, tanto gradita.
Ma vengo subito alla Sua domanda, perché il mio silenzio sul tema degli acquisti immobiliari ha significato esattamente opposto a quello che suppone Lei. Infatti, in realtà, non è cambiato nulla e la questione è tuttora aperta, anche se – va detto subito – il problema non riguarda gli svizzeri che, come Lei, sono residenti in Italia ma solo quelli residenti nella Confederazione (o comunque all’estero).
La disciplina svizzera
In Svizzera la Legge federale sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero del 16.12.1983 (LAFE) è tuttora in vigore.
Essa, in generale, limita l’acquisto di immobili in Svizzera, ovvero li sottopone ad un obbligo di autorizzazione dell’autorità cantonale, indipendentemente dal titolo (compravendita, permuta, donazione, trasferimenti di quote societarie, ecc.).
Sottostanno a questa disciplina (art. 5 LAFE) tutti gli stranieri domiciliati in Svizzera, ma che non sono cittadini di uno Stato dell’Unione Europea o membro dell’Associazione Europea di Libero Scambio (AELS/EFTA), e cioè Norvegia, Liechtenstein e Islanda, e che sono privi di un permesso di domicilio “C” valido.
Oltre alle persone fisiche, la legge si applica anche a persone giuridiche e senza personalità giuridica ma con patrimoni (società anonime, associazioni, fondazioni, ecc.) e persino ai trust o agli acquisti a mezzo di fiduciario.
Sono viceversa esclusi da tali vincoli gli svizzeri e coloro che posseggono la doppia nazionalità domiciliati in Svizzera o all’estero, i cittadini UE o AELS effettivamente domiciliati in Svizzera (con permesso di dimora “B”, o di domicilio “C”, o anche di breve durata “L”), gli stranieri di altri Stati in possesso di permesso di domicilio “C”, e il frontaliere con permesso “G” per l’abitazione nel luogo di lavoro.
Mentre di regola (art. 2 LAFE) l’acquisto di un’abitazione “principale” – cioè la “prima casa” in Italia ove uno risiede – non pone problemi (così come quello di fondi ad uso commerciale), diverso è il caso dell’abitazione “secondaria” per il quale vige il regime delle autorizzazioni.
In particolare, per le abitazioni di vacanza (art. 9 e 10 LAFE), di regola non è consentito l’acquisto di immobili superiori a 200m2 (come superficie abitabile netta) ma conteggiati secondo criteri specifici e con alcune integrazioni, e con superficie del terreno maggiore di 1’000m2.
Nella prassi sono possibili alcuni margini di tolleranza, e da parte di alcuni Cantoni anche casi di autorizzazioni eccezionali di abitazioni secondarie in luoghi in cui la persona fisica ha rapporti strettissimi a degni di protezione (art. 9 LAFE) per consentire la regolare tutela di interessi prevalentemente economici, scientifici o culturali.
Il negozio giuridico in violazione della legge è nullo e eventuali dichiarazioni false, inesatte, incomplete sono perseguibili penalmente (artt. 28 – 31 LAFE).
I singoli Cantoni a vocazione turistica (quasi tutti…) hanno previsto anche dei contingenti massimi annuali, e possono prevedere persino blocchi totali o l’acquisto solo di abitazioni già di proprietà di stranieri (art. 13 LAFE).
La disciplina italiana
A fronte di questa disciplina rigorosa, l’Italia non ha potuto che applicare specularmente lo stesso metro di giudizio.
Ciò in forza della condizione di reciprocità prevista dall’art. 16 delle Preleggi al Codice Civile del 1942 che regola molti aspetti del diritto internazionale, compreso questo, e che sancisce che “Lo straniero è ammesso a godere dei diritti civili attribuiti al cittadino a condizione di reciprocità e salve le disposizioni contenute in leggi speciali”.
La norma è stata ritenuta compatibile con la nostra Costituzione e derogabile solo per i diritti fondamentali (libertà, domicilio, ecc.) dalla Corte Costituzionale con Sentenza n. 120/1967 e Sentenza n. 11/1968, e altrimenti in alcun modo in contrasto con gli articoli 3 (uguaglianza), 10 (adeguamento al diritto internazionale e condizione dello straniero) e 24 (tutela giurisdizionale dei diritti).
Essa, peraltro, è mitigata in vari casi previsti da numerose leggi: per gli stranieri residenti in Italia con permesso di soggiorno (D.Lgs. n. 286/1998), per i rifugiati (Convenzione di Ginevra del 1951), per gli apolidi (Convenzione di New York del 1954), per i doppi cittadini UE e per i loro familiari anche extra-comunitari (D.Lgs. n. 30/2007).
Conseguentemente, del tutto legittimamente lo Stato italiano può negare l’acquisto di un immobile in Italia da parte di un cittadino svizzero non residente (ancorché la Svizzera sia membro dell’AELS/EFTA), e quindi di una seconda casa di vacanze, se non alle stesse condizioni di un cittadino italiano in Svizzera – e dunque consentirlo limitatamente a superfici di 200m2 per l’abitazione e di 1’000 m2 per il terreno.
Più complessa risulta, invece, la questione dell’esame e della valutazione dei casi eccezionali o dei margini di tolleranza in Svizzera, in assenza di riferimenti codificati che consentano un effettivo raffronto da parte italiana, che non conosce un regime così restrittivo come quello elvetico ma, naturalmente, è possibile una certa elasticità.
*Per quanto riguarda la Sua specifica situazione, non vedo problemi sotto questo profilo – salvo che Lei sia residente fuori dall’Italia, perché in tale ipotesi si tratterebbe di capire di che tipologia è la proprietà confinante, di quali dimensioni rispetto alla Sua e quale uso se ne farebbe per poter rispondere correttamente.
Al di là di questo, caro Lettore, di più non posso dire e sono dispiaciuto di doverla deludere perché il vincolo agli acquisti in Italia per gli svizzeri non residenti è immutato e tuttora considerato legittimo.
Un cordiale saluto a Lei ed a tutti i nostri generosi (speriamo sempre) Lettori.
Avv. Markus Wiget
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