I limiti all’acquisto di immobili in Italia

Buongiorno Avvocato,

siamo una coppia sposata di pensionati svizzeri; io doppia cittadinanza argentina/svizzera e mia moglie brasiliana/svizzera.

Abbiamo l'intenzione di comprare un appartamento in Lombardia (meno di 200 metri quadri), lasciare la Svizzera e trasferire la nostra residenza in Italia (anche quella fiscale).

Con questo modo potremmo superare le limitazioni per la compra di un immobile in Italia? (per esempio condizione di reciprocità).

Cordialmente,

(R.S. – loc. non indicata)

---

Gentile Lettore,
abbiamo già spesso affrontato l’argomento per i nostri compatrioti che leggono e sostengono la Gazzetta Svizzera, quindi mi auguro che anche Lei continui a farlo.

Prendiamo quindi volentieri in considerazione il Suo quesito, che ci consente una volta in più di ribadire i principi e le norme che presiedono alla materia, e di rinfrescarci tutti la memoria. Anche perché di tanto in tanto ce n’è bisogno e lo dimostrano lettere come la Sua.

Effettivamente, sussistono alcune restrizioni all’acquisto di immobili in Italia da parte di cittadini svizzeri, ma questi nascono dal fatto che è la Svizzera che notoriamente ha posto in passato dei vincoli all’acquisto di immobili da parte di tutti gli stranieri (non solo gli italiani).

Ciò ha determinato un’asimmetria di diritti tra italiani e svizzeri in questo ambito, che in materia di diritto internazionale privato si chiama difetto di reciprocità, e che richiede quindi un intervento di riallineamento da parte di uno dei due Stati.

Conviene allora partire dai divieti introdotti in Svizzera per spiegare i vincoli in Italia.

La LAFE e la regolamentazione di acquisti di immobiliari degli stranieri

La materia è oggi regolata dalla Legge federale sull’Acquisto di Fondi da parte di persone all’Estero (LAFE) del 16.12.1983, entrata in vigore il 1° gennaio 1985 – la famigerata Lex Friedrich poi modificata dalla successiva Lex Koller del 1997 – e dall’Ordinanza esecutiva della stessa dell’1.10.1984 (OAFE).

La genesi di questa disciplina è di natura insieme economica e politica.

Sin dall'inizio degli anni Cinquanta e soprattutto negli anni Settanta si era assistito ad un consistente incremento della domanda di proprietà fondiaria da parte di acquirenti stranieri – sia per agevolazioni fiscali in Svizzera, sia per fenomeni economici all’estero (inflazione, crisi valutarie, speculazioni).

Si era quindi già cercato di porvi freno con altri provvedimenti legislativi (Lex von Moos del 1961 modificata nel 1965, Lex Celio del 1972 e Lex Furgler del 1973) per il timore di una “svendita” del territorio svizzero agli stranieri (c.d. “inforestierimento”), soprattutto in centri turistici più o meno rinomati.

In termini generali, oggi si osserva un costrutto normativo che costituisce un regime autorizzatorio per tutti i soggetti stranieri, persone fisiche o giuridiche, che siano intenzionati ad acquistare proprietà immobiliari ovvero altri diritti reali in territorio elvetico.

Eccezioni alla disciplina

Va però detto che, ai fini dell’applicazione della disciplina, i cittadini degli Stati membri dell’UE o dell’Associazione europea di libero scambio (AELS) non sono ritenuti stranieri se hanno il domicilio legale ed effettivo in Svizzera, e cioè permessi di domicilio.

Sono, poi, previste altre eccezioni a tale regime (per esempio, in caso di permesso di dimora B), essendo consentito il libero acquisto di immobili senza autorizzazioni, alla stregua di quanto avviene in Italia, se l’immobile sia adibito ad abitazione principale, quale domicilio legale ed effettivo.

Inoltre, è prevista “un’eccezione giusta” per cui, non sottostanno all’obbligo dell’autorizzazione i seguenti soggetti:

• gli eredi legittimi, in base al diritto svizzero, nella devoluzione dell’eredità;
• i parenti in linea ascendente (genitori) e discendente (figli e nipoti) del venditore ed il suo coniuge o il suo partner registrato;
• l’acquirente, se già comproprietario o proprietario in comune del fondo;
• i comproprietari per le permute dei loro piani nel medesimo immobile;
• i frontalieri seguenti, titolari di permesso di domicilio A, che acquistano un’abitazione secondaria nella regione del loro luogo di lavoro, e cioè:

1. i cittadini degli Stati membri dell’UE o dell’AELS;
2. i cittadini del Regno Unito in base all’Accordo 25.2.2019 con la Svizzera.

È prevista, però, la facoltà per i singoli Cantoni di consentire ulteriori fattispecie di autorizzazione (anche per promuovere il turismo).

L’Ordinanza del 1984 prevede poi che la superficie abitabile netta delle abitazioni secondarie, delle abitazioni di vacanza e delle unità d’abitazione in apparthotel non deve superare di regola i 200 metri quadrati. Inoltre, sempre per le abitazioni secondarie e le abitazioni di vacanza che non sono costituite in proprietà per piani, la superficie totale del fondo non può di regola superare i 1’000 metri quadri.

Sanzioni civili e penali

A titolo sanzionatorio, i negozi giuridici aventi ad oggetto l’acquisto di immobili in violazione delle autorizzazioni di legge sono giuridicamente inefficaci finché non intervenga l’atto autorizzativo, e divengono totalmente nulli se vengono attuati comunque in mancanza della prescritta autorizzazione o se viene emesso il provvedimento di diniego di autorizzazione.

Sono altresì previste conseguenze di carattere penale come la detenzione fino a tre anni per elusione dell’obbligo di autorizzazione, nel caso di esecuzione di un negozio giuridico nullo per assenza di autorizzazione, o per indicazioni inesatte, e in caso di mera colpa si irrogano ingenti pene pecuniarie (sino a 50’000 CHF).

La clausola di reciprocità nel diritto italiano

Nel diritto italiano l’art. 16 delle disposizioni preliminari al codice civile, stabilisce che lo straniero, sia esso persona fisica o giuridica, “è ammesso a godere dei diritti civili attribuiti al cittadino a condizione di reciprocità e salve le disposizioni contenute in leggi speciali”.

Tuttavia, secondo il costante insegnamento della Suprema Corte di Cassazione il principio di reciprocità non riguarda i diritti fondamentali come quelli alla vita, all’incolumità ed alla salute, che non possono essere limitati in ragione della cittadinanza del loro portatore e sono conseguentemente riconosciuti a tutti i soggetti in modo indifferenziato ed egualitario.

Il diritto di proprietà immobiliare, invece, non è annoverato tra questi ultimi, e, pertanto, esso soggiace al principio di reciprocità.

Orbene, lo straniero regolarmente soggiornante in Italia in principio “gode dei diritti in materia civile attribuiti al cittadino italiano” a norma del d.lgs. n. 286 del 25.07.1998.

Pertanto, per il cittadino svizzero che regolarmente soggiornante in Italia, allo stesso modo del doppio-cittadino dotato di cittadinanza straniera oltre a quella italiana, non vi sono problemi particolari, essendo la condizione giuridica del tutto analoga a quella di un qualsiasi cittadino italiano che intenda acquistare un immobile.

Gli effetti per i cittadini svizzeri

In Italia in realtà, non abbiamo una legge come quella elvetica che limiti in via generale il diritto di proprietà sugli immobili per gli stranieri. Tuttavia l’acquisto immobiliare dello straniero non regolarmente soggiornante in Italia può avvenire solo in caso lo preveda un trattato internazionale, oppure laddove vi sia reciprocità.

Quest’ultima si ritiene verificata, per le persone fisiche svizzere non residenti in Italia, in maniera speculare a quanto avviene in Svizzera per gli italiani, per l’acquisto di:

• abitazioni secondarie, di vacanza ed unità d'abitazione in apparthotel, con superficie abitabile netta non superiore ai 200 mq;
• fondi, di pertinenza di abitazioni secondarie e di vacanza (singole unità immobiliari come ville e fabbricati) la cui superficie non ecceda i 1’000 mq;
• immobili ad uso esclusivamente commerciale;
• immobili da parte degli eredi legittimi negli acquisti mortis causa e dei parenti dell’alienante in linea ascendente e discendente (nonni, genitori e figli) e del suo coniuge.

Inoltre si considera che ciò valga anche per l’acquisto dell’abitazione principale nel luogo del domicilio legale ed effettivo.

Assenza di autorizzazioni e di sanzioni penali

A differenza del cittadino italiano in Svizzera, il cittadino svizzero che intende acquistare la proprietà in Italia non dovrà chiedere nessuna autorizzazione alle autorità italiane.

Sarà viceversa compito del notaio italiano – eventualmente anche con l’ausilio del Ministero degli Affari Esteri italiano – nelle fasi preparatorie dell’atto di compravendita verificare scrupolosamente che tutte le condizioni siano rispettate e, in caso di accertata violazione della condizione di reciprocità, esimersi dal compiere l’atto richiesto, poiché contrario alla legge.

Non vi sono multe o altre sanzioni, tantomeno penali.

Conclusione

Rispondo a questo punto ai Vostri dubbi e, come avrete capito, posso tranquillizzarvi, dicendo che nessun ostacolo o vincolo sussiste per Voi all’acquisto di una casa in Italia.

Infatti, in quanto (anche) svizzeri, non sareste soggetti a limitazioni soggettive ed alla condizione delle dimensioni di 200 metri quadri, essendo Voi intenzionati a trasferire la residenza in Italia.

Si tratterebbe all’evidenza di prima abitazione con l’acquisto della residenza sul territorio italiano, e non di un’abitazione secondaria o di vacanze e, in questo caso, la condizione di reciprocità è data, in quanto alla stessa maniera anche un italiano potrebbe acquistare in Svizzera.

Peraltro, in quanto doppi nazionali, si potrebbe verificare, per completezza, anche se vi siano limiti all’acquisto in Italia da parte di cittadini dell’Argentina o del Brasile o condizione di reciprocità ma questa è tutta un’altra storia…

Spero che quanto sopra sia sufficientemente chiaro e auguro a tutti un serenissimo Natale ed un felice inizio di nuovo anno.

Avv. Markus Wiget