Permane un problema di reciprocità
Caro Avvocato,
Sono un concittadino svizzero residente a Firenze e lettore della Gazzetta da decenni.
Peraltro debbo al Suo Collega che seguiva la rubrica legale alla fine degli anni 90 la indicazione della soluzione del problema che mi venne posto dall’ordine professionale per la mia iscrizione all’albo.
Nella mia attività professionale mi occupo anche di compravendite immobiliari e Le scrivo per il seguente problema: un mio parente elvetico residente in Svizzera intende acquistare una casa di vacanza in Italia con superficie netta di 230 metri quadri e con un resede di circa 4’500 mq.
Ho visto che si pone il problema dei limiti della Legge federale sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (“LAFE”) e della condizione di reciprocità di cui all’art. 16 delle preleggi italiane.
Immagino che per Voi si tratti di questione di consueta prospettazione per cui mi permetto di chiedere se mi potete dare qualche indicazione.
Un caro saluto e sempre Viva la Svizzera!
C.A. (Firenze)
Caro Lettore,
grazie della Sua lettera, anche perché nel ricordare il mio predecessore quale curatore di questa Rubrica legale, che dal 2011 seguo immeritatamente io, ha richiamato alla memoria di molti di noi la figura dell’Avv. Guidi.
Ugo Guidi, che ci ha lasciato nel 2015, è stato non solo il fondatore della Rubrica legale ma anche della Gazzetta Svizzera, e personalmente, il maestro che mi ha avviato alla professione legale da acerbo studente universitario oramai vari decenni fa. Ma, soprattutto, uno Svizzero amico degli Svizzeri e degli Italiani a cui molti di noi, consapevolmente o meno, sono debitori.
Il problema che Lei ci sottopone oggi, è di quelli annosi e che purtroppo non hanno ancora trovato soluzione definitiva. Cerchiamo di spiegare meglio i termini della questione anche per i nostri amici che ci seguono tutti i mesi.
I limiti agli acquisti di immobili in Svizzera per gli stranieri
Per rispondere al quesito, dobbiamo prenderla alla lontana. Nella Confederazione Svizzera esiste da tempo un’apposita ed articolata disciplina che regolamenta (e limita) l’acquisto di immobili da parte di cittadini stranieri.
Si tratta, più precisamente, della legge federale sull’acquisto di fondi da parte di persone straniere (LAFE) del 16.12.1983, dell’ordinanza esecutiva della stessa dell’01.10.1984 (OAFE) e della successiva Lex Koller del 1997.
In linea generale, da questo complesso normativo, volto ad “evitare l’eccessivo dominio straniero del suolo indigeno”, si ricava un regime autorizzatorio per tutti gli stranieri, persone fisiche o giuridiche (società o anche fondi d’investimento immobiliari), che intendano acquistare proprietà immobiliari in territorio elvetico ovvero altri diritti reali.
Ai fini dell’applicazione delle suddette disposizioni, non sono ritenuti cittadini stranieri i cittadini degli Stati membri dell’UE o dell’Associazione europea di libero scambio (AELS) se hanno il domicilio legale ed effettivo in Svizzera (art. 5, LAFE), e cioè permessi di domicilio.
Sono, comunque, previste alcune eccezioni a tale regime autorizzatorio (per esempio, in caso di permesso di dimora B), essendo consentito il libero acquisto di fondi senza autorizzazioni, alla stregua di quanto avviene in Italia, allorché (art. 2, LAFE):
- l’immobile sia utilizzato come stabilimento permanente per lo svolgimento di attività commerciale, artigianale, industriale o professionale;
- esso sia adibito ad abitazione principale, quale domicilio legale ed effettivo;
- sussiste “un’eccezione giusta” in base all’art. 7, LAFE.
Con riferimento a quest’ultima ipotesi, non sottostanno all’obbligo dell’autorizzazione:
- gli eredi legittimi, ai sensi del diritto svizzero, nella devoluzione dell’eredità;
- i parenti in linea ascendente e discendente dell’alienante ed il suo coniuge o il suo partner registrato;
- l’acquirente, se già comproprietario o proprietario in comune del fondo;
- i comproprietari per le permute dei loro piani nel medesimo immobile;
- i cittadini seguenti che, come frontalieri (permesso di domicilio A), acquistano un’abitazione secondaria nella regione del loro luogo di lavoro:
- i cittadini degli Stati membri dell’Unione europea o dell’Associazione europea di libero scambio;
- i cittadini del Regno Unito di Gran Bretagna e Irlanda del Nord in base all’articolo 22 numero 3 dell’Accordo 25.2.2019 con la Svizzera sui diritti dei cittadini in seguito al recesso del Regno Unito.
- altri casi particolari elencati dalla norma.
È prevista, però, la facoltà per i singoli Cantoni di prevedere ulteriori fattispecie di autorizzazione (anche per promuovere il turismo), nel caso in cui l’immobile (art. 9, LAFE):
- sia utilizzato, senza aiuto federale, per la realizzazione di abitazioni sociali;
- costituisca l’abitazione secondaria di persona fisica ubicata in un luogo in cui la stessa mantenga strettissimi rapporti degni di protezione;
- per abitazione finalizzata alla fruizione di vacanze o come unità in c.d. apparthotel, quest’ultimo definito all’art. 10, LAFE.
Secondo quanto prescritto, poi, dall’art. 10 OAFE la superficie abitabile netta delle abitazioni secondarie, delle abitazioni di vacanza e delle unità d’abitazione in apparthotel non deve superare di regola i 200 metri quadrati.
Inoltre, per le abitazioni secondarie e le abitazioni di vacanza che non sono costituite in proprietà per piani, la superficie totale del fondo non deve di regola eccedere i 1000 metri quadri.
Il Consiglio federale, tuttavia, fissa i contingenti cantonali annui delle autorizzazioni per l’acquisto di appartamenti di vacanza e di unità di abitazione in apparthotel, per un numero complessivo che non potrà essere superiore a 1.500 unità (art. 11, LAFE).
Si ricorda che per effetto dell’art. 26, LAFE i negozi giuridici aventi ad oggetto l’acquisto non autorizzato di immobili sono inefficaci, finché non intervenga l’atto autorizzativo e diventano addirittura nulli se, tra l’altro:
- siano comunque attuati, nonostante manchi la predetta autorizzazione;
- intervenga il provvedimento di diniego di autorizzazione.
Sono comminabili financo sanzioni di natura penale per elusione dell’obbligo di autorizzazione (art. 28, LAFE) nel caso di esecuzione di un negozio giuridico nullo per assenza di autorizzazione, o per indicazioni inesatte (art. 29, LAFE), in particolare la detenzione fino a tre anni, o pesanti pene pecuniarie (sino a 50.000 CHF) in ipotesi di colpa.
La clausola di reciprocità nel diritto italiano
L’art. 16 delle disposizioni preliminari al codice civile italiano, stabilisce che lo straniero, sia esso persona fisica o giuridica, “è ammesso a godere dei diritti civili attribuiti al cittadino a condizione di reciprocità e salve le disposizioni contenute in leggi speciali”.
Si tratta di un importante concetto nel diritto internazionale. La Corte di Cassazione ha, però, più volte ribadito come il principio di reciprocità attenga esclusivamente ai diritti non fondamentali della persona, perché quelli fondamentali come il diritto alla vita, all’incolumità ed alla salute, non possono essere limitati in ragione della cittadinanza del loro portatore e sono conseguentemente riconosciuti a tutti i soggetti in modo indifferenziato ed egualitario.
Il diritto di proprietà immobiliare tuttavia, non rientra tra questi ultimi, e, pertanto, esso è soggetto al principio di reciprocità.
Per quanto riguarda lo straniero regolarmente soggiornante in Italia, poi, all’art. 2, comma 2 del d.lgs. 25.07.1998, n. 286 si specifica che costui “gode dei diritti in materia civile attribuiti al cittadino italiano”. Pertanto, per il cittadino svizzero che soggiorni regolarmente in Italia, così come per il doppio-cittadino dotato di cittadinanza straniera oltre a quella italiana, non sussistono questioni giuridiche peculiari rispetto a quelle di un qualsiasi cittadino italiano che intenda stipulare un contratto di compravendita immobiliare.
Sempre secondo la giurisprudenza di legittimità italiana, per ritenersi verificata la condizione di reciprocità il diritto riconosciuto nello Stato di appartenenza dello straniero non deve necessariamente essere identico – sotto il profilo giuridico – a quello previsto nel nostro ordinamento, essendo sufficiente anche una semplice rassomiglianza (Cass. civ., Sez. III, n. 1681 del 10.2.1993; Cass. civ., Sez. II, n. 279 del 29.1.1976).
Il sistema di reciprocità in tema di acquisto di immobili vige tra l’Italia e la Svizzera grazie all’accordo sottoscritto in data 21 giugno 1999 tra la Confederazione Svizzera e l’allora Comunità Europea sul reciproco riconoscimento in materia di valutazione della conformità.
Gli effetti per i cittadini svizzeri
In Italia non esiste una normativa analoga a quella elvetica che limiti in via generale il diritto di proprietà sugli immobili per gli stranieri. Tuttavia l’acquisto immobiliare dello straniero non regolarmente soggiornante in Italia può avvenire esclusivamente: se un trattato internazionale lo consente oppure se vi sia reciprocità.
La condizione di reciprocità si considera verificata per le persone fisiche svizzere non residenti in Italia per l’acquisto, anche mediante permuta, di:
- abitazioni secondarie, di vacanza ed unità d’abitazione in apparthotel, con superficie abitabile netta non superiore ai 200 mq;
- fondi, di pertinenza di abitazioni secondarie e di vacanza (singole unità immobiliari come ville e fabbricati) la cui superficie non ecceda i 1.000 mq;
- immobili ad uso esclusivamente commerciale;
- immobili da parte degli eredi legittimi negli acquisti mortis causa e dei parenti dell’alienante in linea ascendente e discendente (nonni, genitori e figli) e del suo coniuge.
Si ritiene che alle fattispecie di cui sopra debba aggiungersi anche l’acquisto dell’abitazione principale nel luogo del domicilio legale ed effettivo.
Mentre per le persone giuridiche svizzere è verificata la condizione di reciprocità limitatamente agli immobili da adibire a sede o stabilimento dell’impresa (principale o secondaria) od a fini produttivi esclusivamente attinenti all’attività economica svolta, non è, invece, verificata la condizione di reciprocità nei seguenti casi:
- Se l’acquisto dell’immobile è finalizzato ad un investimento di capitali, eccezion fatta per gli immobili ad uso commerciale;
- Se si contravviene all’obbligo di mantenere la destinazione d’uso del bene immobile, scopo per cui l’acquisto fu precedentemente effettuato.
A differenza del cittadino italiano in Svizzera, il cittadino svizzero che intende acquistare la proprietà in Italia non dovrà chiedere nessuna autorizzazione alle autorità italiane.
Sarà viceversa compito del notaio italiano – eventualmente anche con l’ausilio del Ministero degli Affari Esteri italiano – nelle fasi preparatorie dell’atto di compravendita verificare scrupolosamente che tutte le condizioni siano rispettate e, in caso di accertata violazione della condizione di reciprocità, esimersi dal compiere l’atto richiesto, poiché contrario alla legge.
Quanto alla legittimità della permanenza sul territorio italiano, essa è attestata dal possesso del permesso di soggiorno, in corso di validità, o dal permesso di soggiorno per soggiornanti di lungo periodo, documenti che dovranno essere esibiti al notaio prima dell’atto.
Come vede, in conclusione, la risposta al suo quesito per conto del suo parente purtroppo deve essere negativa. Spero di essere stato d’aiuto come in passato l’Avv. Guidi e porgo a Lei ed a tutti i Lettori cordiali saluti ed auguri di buona Pasqua.
Avv. Markus Wiget
